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안녕하세요 신과장입니다.
인천 임장을 다녀온지 벌써 한달이 되어가는군요
이제서야 임장기를 쓰는 이 게으름을 용서하소서~
블로그를 개설하고 지난 "전주 임장기 6개월" 이후
제대로 쓰는 정식 임장기입니다.
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전북 전주 임장기 / 현장답사 (6개월 이후)
안녕하십니까 신과장입니다.블로그를 새로 단장하고 앞으로 별 일이 없는 이상 꾸준한 업데이트를 약속...
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3월에 임장다녀온곳이 6군데는 넘어서 차근차근
기록을 남겨보도록 하겠습니다.
지난병점에 이어서 소액으로 투자할 곳을 찾아보다가
어릴적 추억도 녹아있는 인천 부평, 계양구에 아파트들을
최대한 지하철 라인에 붙어있는 매물들을 살펴보았습니다.
부개주공 1단지
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인천 임장의 첫 목적지는 부개주공1단지 입니다.
7호선 라인이 지나가는 곳이고 길건너 삼산동 상권과
삼산체육관, 상동호수공원 및 만화박물관 등
부개주공은 1단지부터 7단지 까지 세로방향으로 길게
단지들이 조성되어있습니다.
처음 단지들이 들어설때만 해도 1호선라인만 있었기에
당시엔 7단지쪽이 상당히 큰 메리트로 작용했지만
2012년 10월 27일 온수 - 부평구청 구간이 연장 개통됨으로 인해
인천 부평은 물론 중동, 상동의 선호단지들이 7호선주변으로 바뀌면서
시세도 역전되는 상황이 벌어져 지금의 시세가 유지되고 있습니다.
수도권에서 지하철의 힘이란..
더군다나 강남을 관통하는 노선이라 더 영향력이 큰 상황
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구산초등학교를 품에 안고있는 1단지가 선호도가 조금 더 높은편이였습니다.
1단지 3단지를 보고 갔는데 임장일 당시는 입주매물이 전혀 없어서
매물을 확인하진 못했습니다.
3월 초 당시 매물가는 저층 3.3억, 기준층 3.5억(올수리)
전세는 2.6억 정도까지는 문제 없는 상황이었습니다.
현재 호가는 4억이니 1달 사이에 5천 정도 올랐다고 볼수 있겠네요
요즘 상승세가 무섭긴하네요 ㅎ
물론 이런 상승세가 당연했다고 볼 수도 있지만 말이죠
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1단지에서 보는 삼산체육관
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삼산동 최고의 상권
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많은 투자자들이 들어가있는 뉴서울아파트..
초소형으로 구성되어있어서 과연 재건축이 될려나 모르겠습니다.
조합원이 너무 많기 때문에 또다시 초소형으로 짓지 않으면 수익성이어떨지..
부개주공 주변 공인중개사 여러곳과 연락을 취해보았지만
1~3단지에는 적당한 매물이 없어서 꾸역 꾸역 만들어 보려했으나
실패!! 저는 내부구조를 많이 봐왔으니 상태만 괜찮다면 사실 문제 없긴했습니다.
청천동 푸르지오
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부개주공1단지, 3단지 이후에 금호타운쪽을 보고 싶었지만
당연히 매물이 없어서 방문조차 하지 못했습니다.
한두달전쯤 부터 투자자들이 많이 물건을 거둬가고
실수요자들도 갈곳이 없어지니 다시 매물을 거두거나
보류하는 상황이 빈번해 졌다고 합니다.
금호타운은 입지가 좋고 대단지라 금액이 쭉쭉 상승했고
3월초 당시 3.65억에 매물이 있었는데 방문하는날 오전에
가계약금이 들어와서 캔슬되었다는 슬픈 소식..
그로인해 그쪽 라인은 포기를 하고
GM공장쪽으로 이동을 하여 청천동 푸르지오를 방문했습니다.
34평기준으로 3.4억이 최저금액이었으며
2.8억 수준 전세였고 25평으로는 2.8억~3.2억에서 2.6억 전세로
25평과 34평의 가격이 크게 차이나지 않아
오히려 34평형의 가격이 매력적으로 느껴진 아파트였습니다.
물론 지금은 둘다 최소 5천만원 이상이 올라 거래가 되고 있고
예상대로 25평형 보다는 34평형의 가격상승세가
훨씬 큰것으로 보입니다.
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계양구 병방동 학마을
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임학역 바로 앞에 위치한 학마을아파트는
3개의 이름으로 나누어져있지만 같은 단지처럼 잘~어우러져있습니다.
인천2호선 임학역세권의 아파트로 바로 옆이
계산동 상권으로 생활편의도 좋고, 계양IC도 인접하여
차량을 이용하시는 분들에게도 괜찮은 입지입니다.
여기는 지인이 잠시 살았기도 하고
경매로도 종종 나와서 수익을 올리던 곳이라
저에겐 익숙한 아파트입니다.
3월 초 방문당시 2.3억~2.5억 사이였고
전세는 2억원이었습니다. 투자금을 최소화 할수 있는 매물들이 있었고
기준층 이상으로 수리가 정말 잘된집이 있었는데
3.2억에 전세는 2.6억 정도 가능할만한 물건이었습니다.
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도두리마을 동보,롯데,동남,대동
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인천 임장의 마지막 임장지는
계양구 작전동에 위치한 도두리마을, 까치마을 아파트입니다.
좀 전에 방문했던 학마을이 지하철과 자차로 출퇴근 하는 분들에게 좋은 위치였다면
도두리마을과 까치마을은 BRT를 타고 강서쪽으로 출퇴근 하시는 분들에게는
아주 좋은 위치입니다. 도두리마을과 까치마을 사이에
BRT정류장이 있어서 강서까지 상당히 빠른 시간안에 막힘없이 갈수있기에
직장이 강서쪽에 있다면 학마을 보다 더 선호도가 높은 곳이 도두리, 까치 이지 않을까 생각합니다.
도두리마을이 살짝 시세적으로는 까치마을에 비해선 높은편이고
까치마을을 바로 근접해서 따라 올라가는 상황으로
3월초 2.3억정도의 매물들이있었고 전세가는 2억~2.1억까지
충분히 가능한 상황이었습니다. 갭이 정말 작은 상황이었죠
지금은 전세가가 2.3억으로 3월초 매매가와 비슷한 수준으로 형성
매매가는 2.6억 안팎이네요 꾸준히 조금씩 움직이고있음을 확인할 수 있습니다.
당시 까치마을은 2.1억원의 매물들이 주로였고
현재는 평균매매가격은 2.5억으로 매물에 따라 가격이 다르니
평균적으론 비슷하게 올랐다고 볼수 있겠네요
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이렇게 인천임장기는 마무리가 되었고
소액으로 투자할 곳을 찾아보다가 몇곳을 추려보았고
투자금액이 적으면 사실 큰 부담없이 가지고 갈수도 있고
조금만 상승하면 투자금 이상의 수익을 만드는것도 큰 어려움이 아니기에
지역에 따른, 투자금액에 따른, 본인의 성향에 맞는 매물을 만나는것이 중요하고
매도 타이밍에 따라서도 진입시기가 달라지기도 하니
여러가지를 고민해서 최선의 선택을 했다면
큰 욕심 부리지 말고 처음 투자를 하고자 했던 대로
진득하게 보유를 해보시는것도 좋겠네요
늘 현장답사를 다니면서 느끼지만
제가 몇달전에 가본곳을 또 가도 분위기가 다르기 때문에
현장을 더 게을리 할 수가 없는거 같습니다.
또한 현장을 많이 다녀야 같은 투자금액이면
어느곳이 최선의 선택일까에 대한 질문에도
답이 나올듯합니다.
현장을 게을리 하지마시고 항상 부지런하시길 바랍니다.
종종 카페나 블로그를 통해 현장 답사 공지를 해드리니
참고하셨다가 참여를 해보시길 추천드리고
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[부동산강의] 무조건 이기는 부동산 경매 수업 기초반 개강
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기초를 탄탄히 할수 있는 수업 외
제가 운영하는 오픈톡방에도 많은 참여 부탁드리구요
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긴글 읽어주셔서 감사합니다.
남은 임장기도 빠르게 올려드리도록 하겠습니다.